법무법인 삼성 장운영 대표변호사.(사진제공=장운영 변호사)

 상가건물임대차보호법은 지난 2015년 5월 13일 개정이 되기 전까지는 보증금 액수가 일정한 금액이하의 임대차계약에만 적용이 되었다.

 그 이전에는 양산시의 경우 보증금 1억8,000만원을 초과한 상가건물 임대차계약의 경우 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하였다(서울시 4억원, 부산시 2억4,000만원).

 월세가 있는 경우 월세금액은 100을 곱해 보증금으로 환산한다. 예를 들면 보증금 1억원에 월세가 30만원이라면, 월세 30만원은 3,000만원의 보증금에 해당돼 1억3,000만원의 보증금으로 계약한 것이 된다.

 그런데 2015년 5월 13일 법이 개정되면서 보증금의 액수에 관계없이 모든 임대차계약에 적용되는 보호조항들이 생겼다.

 그 대표적인 것이 임대차계약의 승계 및 전세기간 보호, 권리금 보호조항이다.

 임대차계약의 승계는 매매나 경매 등으로 건물주인(임대인)이 바뀌더라도 종전의 임대차계약이 새로운 건물주인에게 그대로 승계되는 것을 의미한다.

 예를 들면 2016년 1월 1일 건물주인과 보증금 5,000만원, 월세 80만원, 임대차기간 2년으로 임대차계약을 체결하였는데 건물주인이 2016년 10월에 건물을 다른 사람에게 매매한 경우, 새로운 건물주인은 2년의 계약기간이 끝나기 전에는 종전의 임차인에게 건물을 비워달라고 할 수 없다.

 또 보증금이나 월세를 변경하지 못하고 종전 계약내용대로 임대차계약을 이행해야 한다.

 개정되거나 신설된 상가건물임대차보호법 조항들인 보증금의 액수와 관계없이 임차인을 보호하는 조항들, 권리금 보호조항 등은 2015년 5월 13일 이후 새로이 체결된 임대차계약 및 계약이 갱신되는 경우에만 적용이 된다.(상가건물임대차보호법 부칙 제2조).

 즉 2015년 5월 13일 이전에 체결된 임대차계약이 종료되면서 다시 재계약이 되었을 때 이러한 보호조항이 적용이 되며 2015년 5월 13일 이후 재계약이 없이 종료만 되는 임대차계약에는 적용이 되지 않는다.

 상가건물임대차보호법에서 전세기간의 보호조항은 임차인은 최초 계약시 정했던 계약기간이 끝난 후에도 건물주인에게 전체적으로 5년의 범위에서 계약기간을 연장할 수 있는 것을 의미하는 데 이는 다음호를 통해 상세히 설명하겠다.

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