법무법인 삼성 장운영 대표변호사.(사진제공=장운영 변호사)

 상가건물 임대차보호법에 의해 상가건물 임차인(세입자)은 최초 계약기간을 포함해 5년의 계약기간을 법적으로 보장받을 수 있다.

 상가건물 임차인은 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 법률에서 정한 정당한 거절사유(월세 3회 체불 등)가 없다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

 지난 2013년 8월 13일 이전에는 양산시의 경우 보증금(월세합산 보증금)이 1억8,000만원 이하의 상가임대차계약에 대해서만 5년의 임대차기간 보호규정이 적용됐었다.

 하지만 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 임대차보증금의 액수에 관계없이 모든 임대차 계약에 대해 5년의 임대차보호기간이 적용되게 되었다.

 다만, 보증금 1억8,000만원을 초과한 임대차계약에도 인정되는 임차인의 계약갱신 요구권은 2013년 8월 13일 이후 새로이 체결된 임대차나 갱신된 계약에만 적용이 된다.

 임차인의 계약갱신요구권에 의해 임대차계약이 갱신되는 경우 종전의 임대료가 적절하지 않다면 임대인과 임차인은 서로 상대방에게 종전 임대료의 9% 범위 내에서 증액 또는 감액된 금액으로 계약을 체결할 것을 요구할 수 있다.

 만일 임대료 금액에 대해 합의가 되지 않을 경우 법원에 임대료 증액 또는 임대료 감액청구를 할 수 있다.

 하지만 임대차계약이 종료된 후에 계약갱신요구권을 행사하지 않고 재계약을 하거나 계약이 종료되기 전이라도 당사자의 합의로 임대료가 변경된 경우에는 그 약정이 우선하게 된다.

 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인이 계약갱신요구를 하지 않거나 임대인이 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않는 상태에서 계약이 만료된 경우에는 종전과 같은 조건으로 계약이 자동적으로 갱신되며 이렇게 자동적으로 갱신된 임대차의 경우 계약기간은 1년이다.

 이렇게 자동 갱신된 임대차의 경우 임대인은 임차인에게 1년의 기간을 보장해 줘야 하지만 임차인은 언제라도 임대인에게 임대차계약 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과가 발생된다.

 상가건물 임대차보호법은 임차인보호를 위해 제정된 것이므로 임차인에게만 상당하게 유리한 조항들이 있는 것이다.

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