법무법인 삼성 장운영 대표변호사.(사진제공=장운영 변호사)

 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임차인이 건물주(임대인)에게 지급한 보증금을 보호하기 위해 크게 3개의 법률조항들을 두고 있다.

 이러한 법률의 보호를 받기 위해서는 임차인이 상가건물을 인도받아 점유를 하고 있어야 하고 사업자등록을 해야 한다는 2가지 조건을 반드시 충족해야 한다.

 따라서 폐업신고를 하거나 건물에서 이사를 하는 등으로 점유를 잃어버리면 상가건물임대차보호법에 정한 보호를 받지 못하게 된다.

 첫 번째 보호조항으로 매매나 경매 등으로 건물주인이 바뀌더라도 상가건물 임차인은 바뀐 건물주인에게 임대차계약의 효력을 주장해 보증금반환을 청구할 수 있다.

 다만, 임대차계약보다 먼저 설정된 저당권이 있는 상태에서 경매가 진행되는 경우에는 선순위 저당권이 소멸되면서 임차권도 함께 소멸되므로 이러한 경우에서는 상가건물을 낙찰받은 사람에게 보증금반환청구를 할 수 없다. 

 따라서 상가건물을 임차할 때에는 반드시 고액의 대출금을 담보하는 저당권이 있는지 꼭 확인한 후 이러한 저당권이 있는 상가건물은 임대하지 않는 것이 바람직하다.

 두 번째로 관할 세무서로부터 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 확정일자를 받은 후에 설정된 저당권이나 가압류보다 먼저 보증금을 받을 수 있다. 

 예를 들면 임대하기 전에 이미 대출이 있어 그 대출을 담보하는 근저당권이 설정되어 있으나 담보금액이 적어서 임대를 생각할 수 있는 경우라면 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 보증금은 2순위로 보장을 받게 된다.

 이러한 상가건물이 경매가 되는 경우 1순위 대출금이 먼저 배당되지만 상가건물 임차인은 2번째 순위로 배당을 받아 보증금을 회수할 수 있다.

 세 번째로 소액의 보증금을 지급한 상가건물 임차인의 경우 보증금 중 일정금액은 선순위 근저당권자보다 먼저 변제를 받을 수 있다(소액보증금의 최우선 변제권).

 양산시의 경우 보증금 액수가 3,000만원 이하로 체결된 임대차계약만 보호를 받을 수 있고 선순위 근저당권자 등 누구보다도 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 금액은 1,000만원이다.

 이때 보호를 받는 보증금 액수 3,000만원의 기준은 월세를 보증금으로 환산해 계산한다.

 예를 들면 보증금 1,000만원에 월세 30만원이라면, 월세에 100을 곱한 금액을 보증금으로 환산하므로 이 경우 4,000만원의 보증금으로 계약한 것이 되어 최우적으로 변제받은 금액은 전혀 없다.

 반면에 보증금 2,000만원에 월세 10만원의 경우 환산 보증금은 3,000만원이므로, 경매절차에서 선순위 저당권자들이 아무리 많아도 1,000만원은 누구보다 먼저 변제를 받게 되는 것이다.

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